O procedimento das incorporações imobiliárias está previsto na lei 4.591/1964 e entre as matérias tratadas nela, podemos destacar o artigo 34 e parágrafos seguintes da lei, que disciplinam o prazo de carência para o incorporador desistir da construção de edificações ou conjunto de edificações compostas pelas unidades autônomas.
Conforme estipulado no caput do art. 34, o incorporador tem a possibilidade de estabelecer um período de carência para a efetivação da incorporação. Esse período é delimitado pela declaração mencionada na alínea ‘n’ do art. 32, na qual devem ser definidas as condições que autorizam o incorporador a desistir do empreendimento. É importante ressaltar que, nos termos do §2º, o prazo de espera não pode ultrapassar o término do prazo de validade do registro ou de sua revalidação, garantindo assim a observância das formalidades legais, quando houver a necessidade de sua revalidação. O §3º estabelece a obrigatoriedade de mencionar o prazo de carência nos documentos preliminares de ajuste, caso existam. Essa inclusão é essencial não apenas para a transparência nas relações contratuais, mas para os efeitos do art. 45 da lei.
A desistência da incorporação, nos termos do §4º, deve ser por escrito, sendo denunciada ao Registro de Imóveis para formalização da desistência. O §5º estabelece que a desistência da incorporação será averbada no registro correspondente, acompanhada do arquivamento em cartório do respectivo documento. Esse procedimento é crucial para manter a transparência e atualização das informações no âmbito imobiliário.
Finalmente, o §6º determina que o prazo de carência é improrrogável, reforçando a rigidez temporal estipulada para o incorporador. Essa característica visa proporcionar segurança jurídica às partes envolvidas, impedindo eventuais dilações do período de carência estabelecido.
Em síntese, o incorporador que busca a concessão do prazo de carência deve incluí-lo no registro de incorporação, apresentando, igualmente, os motivos pelos quais a desistência do empreendimento pode ser autorizada. Caso a desistência se concretize, o incorporador deve formalizar a denúncia, comunicando por escrito o Cartório de Registro de Imóveis, conforme previamente estabelecido no registro. Além disso, é crucial notificar os potenciais compradores, realizar a devolução dos valores recebidos e encaminhar os documentos pertinentes ao cartório para a averbação da desistência na matrícula.
A organização administrativa e jurídica, que inclui o controle das unidades alienadas e das restituições, demanda atenção especial por parte da incorporadora. A assessoria de um advogado especializado é essencial para uma aplicação eficaz do prazo de carência para obter uma análise abrangente das questões que podem acarretar prejuízos ao empreendimento.
A equipe do Ciatos Jurídico se coloca à disposição para atendimento sobre o tema.
Por Letícia Marques da Silva
Advogada especialista em Direito Imobiliário.
