Por Leticia Marques,
advogada especialista em Direito Imobiliário.
A questão da responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em contratos de locação de imóveis é um tema recorrente e relevante no direito imobiliário. As normas que regulam essa obrigação envolvem tanto a Lei do Inquilinato quanto o Código Tributário Nacional, e a compreensão dessas normas é essencial para a elaboração de contratos justos e eficientes.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal legislação que rege as locações urbanas no Brasil. Essa lei concede ao locador e ao locatário a liberdade de pactuar sobre as despesas do imóvel, incluindo o IPTU. Especificamente, o artigo 22, inciso VIII, estabelece que cabe ao locador pagar os impostos e taxas, bem como o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Portanto, é possível incluir uma cláusula no contrato de locação que transfira a responsabilidade pelo pagamento do IPTU para o locatário. Essa prática é comum e visa equilibrar as responsabilidades financeiras entre as partes envolvidas.
Contudo, a mera inclusão de uma cláusula no contrato não altera a responsabilidade tributária principal. De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), o IPTU é um imposto que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana, sendo o proprietário do imóvel o contribuinte principal, conforme disposto no artigo 34 do CTN. Isso significa que, para fins fiscais, a prefeitura sempre buscará o pagamento do imposto diretamente junto ao proprietário do imóvel, independentemente do que foi acordado entre locador e locatário no contrato de locação.
Essa dualidade de responsabilidades pode gerar conflitos, especialmente em casos de inadimplência do inquilino. Se o locatário não cumprir com o pagamento do IPTU, o proprietário é quem arcará com as consequências legais e financeiras. A inadimplência pode resultar em multas, juros, correção monetária e até a inscrição do nome do proprietário na dívida ativa municipal. Em casos extremos, a prefeitura pode executar judicialmente a dívida, levando à penhora de bens ou, na falta destes, ao leilão do próprio imóvel.
Para evitar tais problemas, é fundamental que o contrato de locação contenha cláusulas claras e específicas sobre o pagamento do IPTU. A cláusula deve estabelecer não apenas a responsabilidade pelo pagamento, mas também procedimentos para a comprovação regular desse pagamento pelo inquilino. É recomendável que o proprietário monitore periodicamente a quitação do imposto, acessando os sistemas online das Secretarias Municipais de Fazenda ou solicitando certidões negativas de débitos. Alguns especialistas sugerem que o valor do IPTU seja incluído no boleto de pagamento do aluguel, o que permite ao proprietário garantir o cumprimento dessa obrigação diretamente.
Além disso, a clareza e a precisão na redação contratual são essenciais para prevenir litígios. O contrato deve especificar que, embora o inquilino seja responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de locação, o locador permanece como contribuinte perante o fisco. Essa distinção ajuda a evitar interpretações equivocadas e reforça a necessidade de colaboração entre as partes para o cumprimento das obrigações tributárias.
Em resumo, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU em contratos de locação envolve uma combinação de disposições contratuais e obrigações tributárias legais. A Lei do Inquilinato permite que o contrato atribua essa responsabilidade ao inquilino, mas o Código Tributário Nacional mantém o proprietário como contribuinte principal. Para proteger os interesses de ambos, é crucial que o contrato de locação seja elaborado com atenção e clareza, prevendo mecanismos eficazes para o cumprimento e monitoramento do pagamento do IPTU. Dessa forma, é possível minimizar os riscos de inadimplência e garantir uma relação locatícia harmoniosa e juridicamente segura.
