Em 19 de janeiro de 2015, foi promulgada a Lei nº 13.097/15, resultado da conversão da Medida Provisória nº 656/14, que, entre diversas outras alterações, instituiu o regime de concentração dos atos na matrícula imobiliária.
O objetivo deste regime foi aumentar a segurança jurídica nas transações imobiliárias, bem como desburocratizar e agilizar referidas transações.
O artigo 54 da Lei nº 13.097/15 estabelece que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do antigo CPC e inciso II do art. 792 do Novo CPC.
A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. Recebida a comunicação da determinação para averbação na matrícula do imóvel, será feita a averbação ou serão indicadas as pendências a serem satisfeitas para sua efetivação no prazo de 5 (cinco) dias.
Além disto, não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel (parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097/15).
Em outras palavras, qualquer negócio jurídico que busque constituir ou modificar direitos reais sobre imóveis, como exemplo a penhora, é eficaz perante terceiro, caso este não tenho registrado ou averbado o ato na matrícula do imóvel.
A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990. (Vigência)
A partir da análise dos dispositivos retro mencionados, conclui-se que a intenção do legislador foi permitir que a análise da certidão de matrícula desse ao adquirente ou a eventuais credores hipotecários, fiduciários e/ou pignoratícios o máximo conforto necessário a fim de prosseguir com a transação pretendida.
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