Ao realizar a compra de um imóvel é necessário tomar diversos cuidados com intuito de proteger o patrimônio, verificando se existe algum fato envolvendo o vendedor e o próprio imóvel que possa gerar riscos ao negócio, e, para isso, é necessário providenciar a documentação que garanta a segurança na hora da compra e venda do imóvel.
O primeiro cuidado que o comprador deve ter é levantar informações atualizadas sobre o vendedor, expedindo 8 (oito) certidões que irão garantir a segurança da transação. As certidões poderão ser expedidas pela internet com auxílio profissional:
1) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais (Cíveis e Criminais) expedida pelo Fórum;
2) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça Federal;
3) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça do Trabalho;
4) Certidão Negativa de Protestos expedida pelo Cartório Distribuidor de Protestos;
5) Certidão Negativa de Tributos Federais conjunta expedida pela Receita Federal e PGFN;
6) Certidão Negativa de Tributos Municipais expedida pela Prefeitura Municipal;
7) Certidão Negativa de Contribuições Previdenciárias expedida pelo INSS;
8) Certidão Negativa de Débitos junto ao FGTS, expedida pela CEF;
O segundo cuidado importante é levantar informações acerca do próprio imóvel que se pretende adquirir, garantindo que o imóvel está livre e desimpedido. Para isso é necessário providenciar 4 (quatro) documentos relativos ao próprio imóvel:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão Negativa de Ônus, Gravames, Encargos e Ações Reipercussórias do Imóvel;
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU;
- Declaração do Síndico de inexistência de débitos condominiais de qualquer natureza, se cabível;
O terceiro cuidado é aplicável para aqueles que pretendem adquirir um imóvel novo, ainda na planta, em construção ou sem o habite-se. Nesse caso, é necessário verificar se a edificação é regular e não terá problemas na futura obtenção do habite-se. Nesse caso, também deverão ser providenciados 4 (quatro) documentos:
- Registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis;
- Memorial de Acabamento do imóvel que será entregue;
- Convenção de Condomínio e regimento interno do empreendimento;
- A demonstração se existe ou não alguma garantia prestada para término da construção do empreendimento, tal como a afetação de património ou constituição de SPE.
O último cuidado se refere ao Contrato de Promessa de Compra e Venda, pois uma boa redação é imprescindível em qualquer situação, garantindo que conste todas as condições comerciais do imóvel, e todos os documentos que definam as características do imóvel (planta do imóvel, memorial de acabamento, planta de garagem, minuta de convenção de condomínio).
É necessário também lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Notas, para dar publicidade a transação e é necessário para imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários mínimos, por previsão do artigo 108 do Código Civil.
Por último, com a Escritura Pública de Compra e Venda deve ser registrada no Cartório de Imóveis responsável, de acordo com a localização do imóvel, para transferir a titularidade do bem para o nome do comprador, pois, de acordo com a previsão do artigo 1.245 do Código Civil, quem não registra não é dono.
Dessa forma, para garantir toda a segurança na compra de um imóvel, é necessário seguir as orientações jurídicas para proteger o seu patrimônio e sua empresa, buscando o auxílio profissional na hora de adquirir o imóvel.
A equipe do Ciatos Jurídico se coloca à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.
MARIANA MAZZINE F. PEREIRA
OAB/MG nº 201.906
